相続した実家や親から譲り受けた土地を売ろうとしたら、不動産会社から「再建築不可物件です」と言われて驚いた——というケースは少なくありません。今建っている建物を取り壊すと新しい建物が建てられない土地は、なぜそうなるのか、そして売却する方法はあるのか。制度の仕組みと現実的な選択肢を解説します。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、現在建物が建っていても、それを取り壊した後に法律上新たな建物を建てられない土地のことです。原因の多くは、建築基準法が定める「接道義務」を敷地が満たしていないことにあります。
接道義務とは
建築基準法では、建物を建てる敷地は、同法第42条で定義される道路（原則として幅員4メートル以上の道路）に、間口2メートル以上接していなければならないとされています。これを接道義務といい、建築基準法第43条に規定されています。旗竿地で通路部分が2メートルに満たない土地や、敷地に接しているのが建築基準法上の「道路」に該当しない私道・通路である土地などは、この要件を満たせず再建築不可となることがあります。
再建築不可でも建築が認められる可能性がある制度
接道義務を満たさない土地でも、次のような制度によって例外的に建築が認められる場合があります。
2項道路のセットバック
幅員4メートル未満の道路のうち、建築基準法第42条第2項の規定により特定行政庁が指定した道路（いわゆる「2項道路」）に接する敷地では、道路の中心線から2メートル後退した位置が道路境界線とみなされます。このセットバックによって、将来的に接道義務を満たせるようになる場合があります。
43条2項の認定・許可
建築基準法第43条第2項では、敷地の周囲に広い空地があるなど一定の基準に適合し、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めて許可（または認定）した建築物については、接道義務の規定を適用しないとする例外が設けられています。許可には建築審査会の同意が必要になる場合もあり、判断は個別の敷地の状況によって異なるため、詳細は自治体の建築担当窓口へ確認が必要です。
自分の土地が接道義務を満たしているか確認する方法
「再建築不可かもしれない」と言われた土地でも、実際に接道義務を満たしていないのか、どの部分が不足しているのかによって、取れる対策と売却のしやすさは大きく変わります。売却の相談を始める前に、次の順番で確認しておくと話が早く進みます。
前面道路が建築基準法上の「道路」かを役所で調べる
敷地が接している道が、建築基準法第42条に定める道路（道路法上の道路、位置指定道路、2項道路など）に該当するかどうかは、見た目では判断できません。自治体の建築指導担当課で道路種別の図面（指定道路図など）を閲覧し、前面道路がどの区分に当たるかを確認します。舗装されていて車が通れる道でも、建築基準法上の道路に該当しない通路であれば接道義務を満たしたことになりません。
道路に接している間口が2メートル以上あるか測る
接道義務では、道路に接する間口が2メートル以上必要です。旗竿地（路地状敷地）では、道路に接する通路部分の幅が2メートルに満たないケースが典型的な再建築不可の原因になります。また東京都建築安全条例のように、路地状部分の長さが一定を超える場合には条例で2メートルより広い幅を求める自治体もあるため、間口の実測値と合わせて自治体の条例も確認しておくと確実です。
接道していないと分かった場合の考え方
不足しているのが間口の幅だけであれば、隣地の一部を購入または借り受けて間口を2メートル以上に広げることで接道義務を満たせる場合があり、隣地所有者との交渉が最初の選択肢になります。前面道路の種別が原因であれば、前述のセットバックや43条2項の認定・許可を検討し、いずれも難しい場合は再建築不可のまま売却する方向で進めます。具体的な売却方法は次の項目で解説します。
接道義務を満たしていない土地は、金融機関の担保評価が低くなりやすく、買主が住宅ローンを利用しにくい傾向があります。そのため一般の買主より現金で購入できる投資家や買取業者が中心となり、周辺相場より安い価格になりやすい点は、売却方針を決める前に把握しておきましょう。
再建築不可物件を売却する方法
建築の可否にかかわらず、再建築不可物件そのものを売却することも可能です。代表的な方法として、次のようなものがあります。
- 隣接する土地の所有者に売却や一部譲渡を持ちかける（隣地を含めることで接道義務を満たせる場合がある）
- 再建築不可物件の取り扱いに慣れた不動産会社や買取業者に相談する
- 前述のセットバックや43条2項の許可・認定により再建築を可能にしたうえで売却する
再建築不可の土地に建っている家は、建築時期が古いことも多く、建物の耐震性が買主の住宅ローン審査に影響するケースがあります。建築確認日が昭和56年5月31日以前であれば、旧耐震基準の家が売却で不利になりやすい理由もあわせて確認しておくと、価格の見通しを立てやすくなります。
まずは複数社に相談することが大切
再建築不可物件は、通常の物件に比べて売却の進め方や価格の付き方が異なります。どの制度が使えるか、どの売却方法が向いているかは土地の状況によって異なるため、まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、比較しながら検討することをおすすめします。
まとめ
再建築不可物件は、接道義務という建築基準法上のルールを満たしていないことが原因で生まれます。セットバックや43条2項の許可・認定によって再建築が可能になるケースもあれば、そのままの状態で売却先を探す方法もあります。まずは物件の状況を専門家に確認してもらうことから始めてみてください。
よくある質問
再建築不可物件とはどのような土地ですか？
現在建物が建っていても、それを取り壊した後に法律上新たな建物を建てられない土地のことです。原因の多くは、建築基準法が定める「接道義務」を敷地が満たしていないことにあります。建築基準法第43条では、建物を建てる敷地は同法第42条で定義される道路（原則として幅員4メートル以上の道路）に、間口2メートル以上接していなければならないとされています。
再建築不可でも建築が認められることはありますか？
例外的に認められる場合があります。幅員4メートル未満の道路でも、建築基準法第42条第2項により特定行政庁が指定した「2項道路」に接する敷地では、道路の中心線から2メートル後退した位置が道路境界線とみなされ、このセットバックによって将来的に接道義務を満たせるようになる場合があります。また第43条第2項では、敷地の周囲に広い空地があるなど一定の基準に適合し、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めて許可または認定した建築物について、接道義務の規定を適用しないとする例外が設けられています。
再建築不可のまま売却することはできますか？
建築の可否にかかわらず売却すること自体は可能です。代表的な方法として、隣接する土地の所有者に売却や一部譲渡を持ちかける（隣地を含めることで接道義務を満たせる場合があります）、再建築不可物件の取り扱いに慣れた不動産会社や買取業者に相談する、セットバックや43条2項の許可・認定により再建築を可能にしたうえで売却する、といった選択肢があります。
43条2項の許可が使えるかどうかはどこで確認できますか？
許可には建築審査会の同意が必要になる場合もあり、判断は個別の敷地の状況によって異なります。そのため詳細は自治体の建築担当窓口へ確認が必要です。再建築不可物件は通常の物件に比べて売却の進め方や価格の付き方が異なるため、あわせて複数の不動産会社に査定を依頼し、比較しながら検討することをおすすめします。
接道義務を満たしているかどうかはどこで確認できますか？
自治体の建築指導担当課で、前面道路が建築基準法第42条に定める道路に該当するかを道路種別の図面で確認し、あわせて道路に接する間口が2メートル以上あるかを実測します。旗竿地では通路部分の幅が不足しているケースが多く、自治体の条例で2メートルより広い幅が求められる場合もあるため、道路種別と間口の両方を確認することが大切です。
接道義務を満たしていない土地でも住宅ローンは使えますか？
再建築不可の土地は金融機関の担保評価が低くなりやすく、買主が住宅ローンを利用しにくい傾向があります。そのため現金で購入できる投資家や買取業者が買主の中心となり、周辺相場より安い価格になりやすい点を踏まえて売却方針を決める必要があります。隣地の購入やセットバック、43条2項の認定・許可で接道義務を満たせる見込みがあれば、その分だけ買主の幅は広がります。
