年金暮らしで手元の資金に不安がある、自宅をリフォームしたいがまとまったお金がない——そんなときに名前が挙がるのがリバースモーゲージです。「家に住み続けたままお金を借りられる」と聞くと便利そうですが、借りたお金は最終的に家で返す仕組みです。
結論から言うと、リバースモーゲージは毎月の支払いを利息だけに抑えられる代わりに、元金は亡くなったあとに家の売却か相続人の一括返済で返す融資です。金利上昇・長生き・担保評価の下落という3つのリスクと、相続人への影響を理解したうえで、リースバックや普通の売却と比べて選ぶ必要があります。
しかも、住宅金融支援機構と提携した「リ・バース60」は生活資金には使えません。自分の目的にどの制度が合うのかを、先に確かめてください。
この記事を読むとわかること
- リバースモーゲージの仕組みと、リコース型・ノンリコース型の違い
- 住宅金融支援機構の「リ・バース60」の使いみち・融資限度額・条件
- 社会福祉協議会の「不動産担保型生活資金」の対象と借りられる額
- 金利上昇・長生き・担保評価の下落という3つのリスクと、相続人への影響
- リースバック・普通の売却との比較と、向いている人の条件
この記事の結論忙しい方はここだけ
- リバースモーゲージは自宅を担保に借り、生存中は利息だけを払い、元金は亡くなったときに相続人の一括返済か家の売却で返す融資です。
- 住宅金融支援機構と提携する「リ・バース60」は、融資限度額が担保評価額の50%または60%（上限1億2,000万円）で、使いみちは住宅の購入・リフォーム・借換えなどに限られ、生活資金には使えません。
- 生活費に充てる公的な制度として、社会福祉協議会の「不動産担保型生活資金」があります。対象は低所得の高齢者世帯で、土地の評価額の70%程度・月30万円以内が目安です。
- 変動金利なら金利上昇で毎月の利息が増え、長生きするほど利息の総額が膨らみます。担保割れした不足分を相続人が払うかどうかは、リコース型かノンリコース型かで決まります。
- まとまった現金が必要ならリースバックや普通の売却も候補です。国土交通省も、複数の手法を比べてから選ぶよう勧めています。
リバースモーゲージとは｜自宅を担保に借り、元金は亡くなったあとに返す
リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借り、生存中は利息だけを払い、元金は亡くなったときに家の売却か相続人の一括返済で返す融資です。
通常の住宅ローンは、家を買うために借りたお金を毎月の返済で少しずつ減らしていきます。リバースモーゲージは逆に、すでに持っている家を担保に借り、最後に家で精算します。名前の「リバース」は「逆」、「モーゲージ」は「抵当権」を意味します。
お金を貸した側が、返済されなかったときに担保の不動産を売って回収できる権利です。登記されるため、抵当権が付いたまま自由に家を売ることはできません。
生存中に払うのは利息だけ
住宅金融支援機構の「リ・バース60」の場合、毎月の支払いは利息のみです。元金は契約者が亡くなったときに、相続人が一括で返済するか、担保の住宅と土地を売却して返済します。夫婦の連帯債務で借りた場合は、2人とも亡くなったときが元金の返済時期です。
元金を毎月返さない分、一般的な住宅ローンより月々の負担は軽く、年金収入の人でも利用されています。ただし元金はずっと減らないため、借りている期間が長いほど利息を払い続けることになります。
- 自宅を担保に借りる抵当権を設定
- 生存中は利息だけ払う元金は減らない
- 契約者が亡くなる連帯債務なら2人とも
- 元金を一括で精算相続人の返済か家の売却
リコース型とノンリコース型の違い
家を売っても借入金を返しきれない場合に、不足分を相続人が払うかどうかで2つの型に分かれます。相続人が払う必要があるのが「リコース型」、払う必要がないのが「ノンリコース型」です。
リ・バース60では、2025年度の申込件数のうち約99%がノンリコース型を選んでいます。一方で、ノンリコース型は借入金利がリコース型より高めになるのが一般的とされています。相続人の負担を減らす代わりに、生存中の利息が増えるという関係です。
金融機関独自の商品は条件がさまざま
リ・バース60のほかに、金融機関が独自に扱うリバースモーゲージもあります。こちらは使いみちを原則自由にしているものが多く、生活費に充てられる商品もあります。
その代わり、対象地域が都市部に限られていたり、一定額以上の評価の物件でないと借りられなかったりと、条件は商品ごとに大きく違います。一括ではなく定期的に受け取るタイプや、利息を払わず借入残高に組み入れるタイプもあるため、同じ「リバースモーゲージ」という名前でも中身を比べる必要があります。
- 生存中は利息だけ、元金は亡くなったときに家の売却か相続人の一括返済で返す
- 不足分を相続人が払うのがリコース型、払わないのがノンリコース型
- 金融機関独自の商品は使いみち・対象地域・受け取り方がばらばら
住宅金融支援機構の「リ・バース60」の条件
リ・バース60は、住宅の建設・購入、リフォーム、住宅ローンの借換えなど住まいの資金に限って借りられるリバースモーゲージ型の住宅ローンです。生活資金には使えません。
リ・バース60は、住宅金融支援機構と提携している金融機関が提供する住宅ローンです。申込窓口は各金融機関で、金利や融資手数料、保証人の扱いなどは金融機関ごとに異なります。ここでは機構が公表している共通の条件を整理します。
使いみちは住まいの資金だけで、生活費には使えない
借りたお金の使いみちは、次のように住まいに関するものに限られています。生活資金や投資用物件の取得資金には使えません。
- 本人が住む住宅の建設・購入（セカンドハウスを含む）
- 住宅のリフォーム（増築・改築・修繕など）
- 住宅ローンの借換え（当初の貸付けから1年以上経過し、直近12回の返済に遅れがないことなど）
- サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金
- 子や孫など直系卑属が住む住宅の取得資金を借り入れるための資金
「老後の生活費を補いたい」という目的なら、リ・バース60ではなく、次の章で紹介する公的な貸付や、使いみち自由の金融機関独自の商品を検討することになります。
融資限度額は担保評価額の50%または60%
融資限度額は、担保となる住宅と土地の評価額の50%または60%で、1億2,000万円以下かつ必要な資金の範囲内です。長期優良住宅で本人が満60歳以上なら55%または65%、満50歳以上満60歳未満なら30%になります。担保評価額によっては自己資金が必要です。
担保評価額3,000万円の自宅で借りる場合
- 融資限度額が担保評価額の50%なら → 1,500万円まで
- 1,500万円を年3.0%（仮定）で借りると、年間の利息は1,500万円×3.0%＝45万円
- → 毎月の支払いは利息のみで 月3万7,500円
元金1,500万円は亡くなるまで減らず、最後に相続人の一括返済か家の売却で返します。金利は金融機関ごとに異なるため、実際の数字は取扱金融機関で確認してください。
利用できる人・住宅の条件
主な条件を表にまとめました。年齢だけでなく、年収に対する返済の割合や住宅の耐震性も審査されます。
| 項目 | リ・バース60の条件 |
|---|---|
| 年齢 | 借入申込日に満60歳以上（満50歳以上満60歳未満も可。限度額は異なる） |
| 返済負担 | 全借入れの年間返済額等が年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下 |
| 事前説明 | 取扱金融機関のカウンセリングを受けること |
| 住宅 | 新耐震基準相当の耐震性があり、法令を守った建物であること（検査済証等で確認） |
| 担保・保険 | 第1順位の抵当権を設定。融資期間中は火災保険への加入が必要 |
| 融資の終わり | 本人が亡くなったとき（連帯債務者がいれば全員が亡くなったとき） |
※住宅金融支援機構「【リ・バース６０】ご利用条件」より。金利・手数料・保証人の扱いは金融機関ごとに異なります。
新耐震基準は、昭和56年6月1日以後の建築基準法に定める耐震基準です。それより前の基準で建てられた家の売却については旧耐震基準の家を売る方法で解説しています。詳しい条件は住宅金融支援機構のご利用条件のページで確認できます。
生活費に使える公的制度「不動産担保型生活資金」
生活費を補う目的なら、社会福祉協議会の「不動産担保型生活資金」があります。低所得の高齢者世帯が対象で、土地の評価額の70%程度・月30万円以内が目安です。
厚生労働省の生活福祉資金貸付制度には、居住用の不動産を担保に生活資金を貸し付ける「不動産担保型生活資金」があります。いわば公的なリバースモーゲージで、リ・バース60と違って使いみちは生活資金です。
低所得の高齢者世帯が対象で、窓口は社会福祉協議会
実施主体は都道府県の社会福祉協議会で、相談はお住まいの市区町村の社会福祉協議会が受け付けています。対象は低所得の高齢者世帯で、生活福祉資金でいう高齢者世帯は65歳以上の高齢者が属する世帯です。
連帯保証人が必要で、推定相続人（将来相続人になる予定の人）の中から選ぶことになっています。家族に知らせずに使える制度ではない点に注意してください。貸付の決定では、条件に加えて返済できる見込みがあるかも考慮されます。
借りられる額は土地の評価額の70%程度・月30万円以内
貸付限度額は土地の評価額の70%程度で、月30万円以内で受け取ります。貸付期間は、借りた人が亡くなるまでか、借りた元金と利息の合計が限度額に達するまでです。金利は年3%か長期プライムレートのいずれか低い利率です。
土地の評価額2,000万円で毎月10万円を受け取る場合
- 貸付限度額の目安は 2,000万円×70%＝約1,400万円
- 利息を考えなければ 1,400万円÷10万円＝140か月（約11年8か月）で限度額に達する
- → 実際は利息も元利金に含まれるため、これより早く受け取りが止まる
受け取りが止まったあとの生活費をどうするかも、借りる前に考えておく必要があります。
生活保護が必要な世帯向けの制度もある
要保護の高齢者世帯向けには「要保護世帯向け不動産担保型生活資金」があります。限度額は土地と建物の評価額の70%程度（集合住宅は50%）、受け取れる額は生活扶助額の1.5倍以内で、連帯保証人は不要です。条件の一覧は厚生労働省の生活福祉資金貸付条件等一覧で確認できます。
目的で制度を選ぶ
- リフォーム・住替え・借換え → リ・バース60（生活費は不可）
- 低所得の高齢者世帯の生活費 → 不動産担保型生活資金（社会福祉協議会）
- それ以外の生活費 → 使いみち自由の金融機関独自の商品（条件は商品ごと）
金利上昇・長生き・担保評価の下落｜3つのリスク
リバースモーゲージの主なリスクは、金利上昇による利息の増加、長生きによる利息総額の膨張、担保評価の下落による返済請求の3つです。
毎月の支払いが少なく見えるのは、元金の返済を先送りしているからです。先送りしている間に、金利・寿命・家の価値という自分では決められない3つの要素が動きます。
金利が上がると毎月の利息が増える
リ・バース60には変動金利タイプと固定金利期間選択タイプがあり、金利が見直されると毎月の支払額が変わります。全期間固定金利タイプも登場していますが、こちらはノンリコース型のみの扱いです。金融機関独自の商品も変動金利が多く、金利上昇で利息の支払いが増えるリスクがあります。
1,500万円を借りていて金利が1%上がった場合
- 年3.0%（仮定）のとき：1,500万円×3.0%÷12＝月3万7,500円
- 年4.0%（仮定）に上がると：1,500万円×4.0%÷12＝月5万円
- → 毎月1万2,500円、年15万円の負担増
年金収入が増えないまま利息だけが増えると、家計を圧迫します。金利が上がっても払える水準かを、借りる前に試算してください。
長生きするほど利息の総額が膨らむ
元金が減らないため、長く生きるほど払う利息の総額が増えます。上の例で年3.0%のままでも、10年で450万円、20年で900万円の利息を払い、それでも元金1,500万円はそのまま残ります。
住宅金融支援機構も、返済期間と金利が同じなら一般的な元利均等返済の住宅ローンより総返済額が多くなると注意しています。また、利息の支払いが滞ると、終身の契約でも途中で返済を求められることがあります。不動産担保型生活資金のように限度額に達すると受け取りが止まる制度では、長生きすると資金が途切れる心配もあります。
担保評価が下がると返済を求められることも
融資限度額を定期的に見直す商品では、担保の家の価値が下がると限度額が引き下げられることがあります。借入残高が新しい限度額を上回ると、その差額の返済を求められる可能性があります。
建物は築年数が長くなるほど価値が下がるため、評価の中心は土地です。土地部分だけを売れないマンションは、対象外だったり戸建てより条件が厳しかったりする場合があります。
亡くなったときに家の売却代金が借入残高に届かない「担保割れ」になると、リコース型では不足分を相続人が返済します。家の価値の下落リスクを誰が負うのかは、契約の型で決まります。
- 変動金利なら金利1%の上昇で1,500万円の借入の利息は年15万円増える
- 元金が減らないので、長生きするほど利息の総額が膨らむ
- 担保評価の下落で限度額が下がり、差額の返済を求められることがある
担保になるご自宅、今いくらの価値があるか知っていますか？
持ち続けるか、手放すか。判断の前提になるのは「現在の価格」です。
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相続人への影響｜亡くなったあとの返済と家の行方
契約者が亡くなると、相続人は残債務を一括で返すか、家を売って返すかを選びます。家を残したいなら相続人が一括返済する必要があるため、家族で事前に話し合っておくことが欠かせません。
リバースモーゲージの返済は、契約者本人ではなく相続人の手続きで完了します。借りた本人だけで決めると、亡くなったあとに家族が慌てることになります。
一括返済するか、家を売って返すか
リ・バース60では、契約者の全員が亡くなると、残債務（元金・利息・延滞損害金）を一括で返済します。返済終了までの目安は6か月〜1年程度です。返し方は次の2つから選びます。
- 相続人が一括返済する → 家を残し、相続人が引き継げる
- 担保の住宅と土地を売って返す → 家は残らない（不足分の扱いはリコース型かノンリコース型かで決まる）
一括返済の資金として、相続人が新たにリ・バース60を借りて返す方法もあります。ただし相続人自身が年齢などの利用条件を満たし、審査に通る必要があります。
- 契約者が亡くなる金融機関に連絡
- 返し方を決める一括返済か、家の売却か
- 返済終了目安は6か月〜1年程度
残された配偶者が住み続けられる期間
1人で契約していて、連帯債務者にならなかった配偶者が家に住み続けたい場合は、契約者が亡くなった日から最長3年間は家の売却による返済を待ってもらえます。この間に住み替え先を確保します。
ただし、返済を待ってもらっている間も、契約者が亡くなった日以降は延滞損害金が発生します。夫婦で住み続けたいなら、連帯債務で契約するかどうかを最初に検討しておくべきです。
税金がかかる場面と、家族で決めておくこと
ノンリコース型で返済が不要になった残債務は、債務免除益として一時所得になり、所得税等が課税される可能性があります。また、担保の家を売った代金が当初の取得価格を上回ると、売却益に譲渡所得の税金がかかる場合があります。相続した家を売るときに使える特例は相続空き家の3,000万円特別控除で解説しています。
親が認知症などで判断能力が衰えてからでは、自宅に関する手続きが難しくなります。その場合の売却の進め方は成年後見人による不動産売却を参考にしてください。
契約前に家族で確認すること
- リコース型かノンリコース型か（不足分を誰が払うか）
- 亡くなったあと、家を残すのか売るのか
- 配偶者が住み続ける場合の段取りと費用
リースバック・普通の売却との比較
家の所有を続けたまま借りるのがリバースモーゲージ、売ってから借りて住むのがリースバックです。国土交通省は、普通の売却で引渡し時期を調整する方法も含めて比べるよう勧めています。
自宅に住みながらまとまったお金を得る方法として、国土交通省の「住宅のリースバックに関するガイドブック」は、リースバック、リバースモーゲージを含む金融機関からの融資、通常の売却で決済・引渡し時期を調整する方法を挙げています。
リースバックは「売って借りる」取引
リースバックは、家を事業者に売って代金を受け取り、そのあとは毎月家賃を払って住み続ける取引です。所有者は事業者になるため、契約条件によっては固定資産税などの支払いは不要になりますが、家賃がかかります。
注意したいのは住み続けられる期間です。定期借家契約なら期間満了で契約が終わり、貸主が再契約を拒めば退去しなければなりません。買戻しも当然の権利ではなく、「いつまでに」「いくらで」買い戻せるかを契約書で確認する必要があります。宅地建物取引業者への売却には、宅建業法のクーリング・オフは適用されません。詳しくは国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」（PDF）にまとまっています。
2,000万円で売って家賃月10万円で住み続ける場合
- 年間の家賃は 10万円×12か月＝120万円
- 2,000万円÷120万円＝約16.7年
- → 約16年8か月住むと、払った家賃の合計が売却代金に並ぶ
国土交通省のガイドブックでも、約2,000万円で売却し家賃約20万円で10年住むと売却代金を上回る事例が紹介されています。「受け取る金額」と「家賃として払う金額」を必ず比べてください。
普通に売って引渡し時期を調整する方法
住み替え先が決まるまでの間だけ住めればよいなら、普通の売却で決済・引渡し時期を買主と調整する方法もあります。相場に近い価格で売れれば、手元に残るお金はリースバックより多くなる可能性があります。
ガイドブックは、提示された売却価格が相場から大きく外れていないか、複数の事業者に意見を聞くよう勧めています。リバースモーゲージで借りられる額も担保評価額で決まるため、まず自宅の現在の価格を知ることがどの方法を選ぶ場合でも出発点になります。
3つの方法を表で比べる
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| 項目 | リバースモーゲージ | リースバック | 普通の売却 |
|---|---|---|---|
| 家の所有者 | 自分のまま（抵当権が付く） | 事業者に移る | 買主に移る |
| 受け取るお金 | 借入金（担保評価額の一部） | 売却代金 | 売却代金 |
| 毎月の負担 | 利息（変動金利なら変わる） | 家賃 | 転居先の住居費 |
| 住み続けられる期間 | 原則亡くなるまで（利息の支払いが続く前提） | 契約の種類次第（定期借家は満了で終了） | 引渡し時期の調整の範囲内 |
| 固定資産税・修繕 | 自分で負担 | 契約条件により不要 | 売却後は不要 |
| 相続人への影響 | 一括返済か家の売却で精算 | 家は残らない（原状回復の責任を負う場合あり） | 家は残らず、お金が残る |
※リバースモーゲージの条件は商品により異なります。リ・バース60は使いみちが住まいの資金に限られます。
リバースモーゲージが向いている人・向いていない人
家に住み続けることを最優先し、利息を払い続けられて、相続人とも合意できている人に向いています。まとまった生活資金がすぐ必要な人や、マンションに住む人は他の方法と比べてください。
リバースモーゲージは「家を手放さずにお金を用意する」方法です。家への思い入れ、毎月の支払い能力、家族の考えの3つがそろうかどうかで向き不向きが分かれます。
向いている人
次のような人は、リバースモーゲージを検討する価値があります。
メリット（向いている人）
- 住み慣れた家に最後まで住み続けたい
- リフォームや住み替えの資金を、月々の負担を抑えて用意したい
- 年金などで利息を払い続ける見込みがある
- 相続人が家を引き継がない、または一括返済の方針で合意している
デメリット（向いていない人）
- 生活費が目的だが、リ・バース60しか候補がない
- 金利上昇に耐える家計の余裕がない
- 商品の対象地域や物件の条件から外れやすいマンションなどに住んでいる
- 相続人が家を残したいが、一括返済の資金がない
向いていない人
借りられる額は担保評価額の一部にとどまり、リ・バース60なら原則50%または60%です。家の価値の大半を現金にしたい人や、住み替え先が決まっている人は、売却したほうが手元に残るお金が多くなる可能性があります。
また、すでに施設への入居を考えているなら、住まなくなった家に利息を払い続けることになります。いつまでその家に住むのかを先に決めると、選ぶべき方法がはっきりします。
迷ったときの確認手順
- 目的をはっきりさせるリフォーム・住み替え・借換えか、生活費か。目的で使える制度が変わります。
- 自宅の現在の価格を知る借りられる額も売却代金も、家の価値で決まります。複数社の査定で相場をつかみます。
- 3つの方法の手残りを比べる利息の総額、家賃の総額、売却後の手取りを、住む予定の年数で計算します。
- 家族と方針を決めて相談する返済の型と家の行方を家族で決めてから、取扱金融機関や社会福祉協議会に相談します。金融機関独自の商品には、配偶者以外の家族と同居していると原則申し込めないものや、推定相続人に利用を知らせることを条件にするものもあります。
リバースモーゲージは「家に住み続ける」ことに価値を置く人のための借入れです。現金が目的なら、売却やリースバックと手残りで比べてから決めてください。
よくある質問
リバースモーゲージで借りたお金は生活費に使えますか？
商品によって異なります。住宅金融支援機構と提携する金融機関の「リ・バース60」は、住宅の建設・購入、リフォーム、借換えなど住まいの資金に限られ、生活資金には使えません。
生活費に充てたい場合は、使いみちを自由にしている金融機関独自の商品か、低所得の高齢者世帯が対象の不動産担保型生活資金を検討します。
マンションでもリバースモーゲージは利用できますか？
金融機関独自の商品では土地部分の評価が融資の可否や金額を左右するため、マンションは対象外だったり、戸建てより条件が厳しかったりする場合があります。リ・バース60はマンションへの住み替えにも使われていますが、取扱いは金融機関ごとに異なるため事前に確認が必要です。
親がリバースモーゲージを使っていた場合、子どもが借金を背負うことはありますか？
元金は契約者が亡くなったときに、相続人が一括返済するか担保の家を売って返します。売却代金で返しきれない不足分は、ノンリコース型なら相続人の返済は不要ですが、リコース型なら相続人が返済しなければなりません。契約の型を生前に家族で確認しておくことが大切です。
リースバックとリバースモーゲージはどちらがよいですか？
家の所有を続けて住み続けたい、相続人が家を引き継ぐ余地を残したいならリバースモーゲージ、まとまった現金が必要で所有に伴う負担を家賃に置き換えたいならリースバックが候補です。国土交通省は、普通の売却で引渡し時期を調整する方法も含めて比べるよう勧めています。
この記事のまとめ
- リバースモーゲージは生存中は利息だけを払い、元金は亡くなったときに家の売却か相続人の一括返済で返す
- リ・バース60は担保評価額の50%または60%まで、住まいの資金に限って借りられ、生活費には使えない
- 低所得の高齢者世帯の生活費には、社会福祉協議会の不動産担保型生活資金（土地評価額の70%程度・月30万円以内）がある
- 金利上昇・長生き・担保評価の下落の3つのリスクと、リコース型かノンリコース型かを必ず確認する
- 家を残すには相続人の一括返済が必要。配偶者が住み続けられるのは最長3年で、その間も延滞損害金がかかる
- リースバックや普通の売却とは、受け取る金額と払い続ける金額の合計で比べる
どの方法を選ぶ場合も、借りられる額や手元に残るお金はご自宅の価格で決まります。まずは現在の価格を知ることから始めてください。
