転勤で家を売却するか貸すか｜3,000万円控除の3年期限と住宅ローンの注意点

この記事の結論忙しい方はここだけ

1. 転勤で住まなくなった家でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、3,000万円特別控除の対象になります。その間に貸していてもかまいません。
2. 家族ごと転居すると、住まなくなった年から住宅ローン控除は受けられません。単身赴任で家族が住み続ける場合は、要件を満たせば控除が続きます。
3. 戻って再び住むときに住宅ローン控除を再適用するには、転居する日までに税務署へ届出書を提出しておく必要があります。控除期間は延長されません。
4. 住宅ローンは本人や家族が住むことが前提です。たとえばフラット35は、第三者への賃貸が判明すると借入れ全額の一括返済を求めるとしています。貸す前に必ず金融機関へ相談してください。
5. 転勤先からでも売却はできます。重要事項説明書などは2022年5月から電子交付が可能になり、登記は代理人への委任で進められます。

転勤で家はどうする？売る・貸す・空き家で残すの3択

転勤が決まると、引越しの準備と並行して家の扱いを決める必要があります。どれを選んでも正解になり得ますが、選んだあとに変えにくい点がそれぞれ違います。

特に「とりあえず貸しておいて、あとで考える」という選び方は、税金の期限と住宅ローンの契約の両面で落とし穴があります。まずは3つの選択肢の違いを一覧で確認してください。

3つの選択肢を比べる

売る・貸す・空き家で残すの違いを、お金の出入りと手間、あとからの変更しやすさで並べると次のようになります。

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※税金の扱いは要件を満たした場合のものです。詳しくは各セクションで解説します。

空き家で残す場合は、誰も住まない間も管理の手間と費用がかかり続けます。年間でどのくらいかかるかは空き家の管理費用の記事で詳しく解説しています。

「戻る予定があるか」で考える

判断の出発点は、転勤先から元の家に戻る可能性です。会社から期間の目安が示されていて、戻ったらまたその家に住みたいなら、貸すか空き家で残す選択に意味があります。

一方、転勤が繰り返される職種や、戻っても別の地域に住む可能性が高い場合は、残すほど税金の期限が近づきます。「戻るかどうか分からない」は、売る方向で考える理由になります。

• 会社から転勤期間の目安が示されているか
• 戻ったときに同じ家に住みたいか（学区・通勤・広さ）
• 住宅ローンの残高と、今売ったらいくらになるか
• 住まなくなる日から数えた3,000万円控除の期限はいつか
• 遠方から入居者対応や管理を続けられるか

3,000万円控除は「住まなくなってから3年目の年末」が期限

マイホームを売って利益が出たとき、一定の要件を満たせば、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります（国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例）。転勤で住まなくなった家も、期限内に売れば対象です。

期限の数え方

期限は「住まなくなってから3年後の日」ではなく、その日が属する年の12月31日です。そのため、年の前半に転居しても後半に転居しても、3年後の同じ年の年末が期限になります。

1. 2026年4月1日転勤で家族ごと転居し、住まなくなった日
2. 2029年4月1日住まなくなった日から3年を経過する日
3. 2029年12月31日この日までに売れば3,000万円控除の対象

判定されるのは「売った」時期なので、買主探しや契約・引渡しの段取りに時間がかかると期限を越えてしまいます。期限の年の後半に動き出すと間に合わないおそれがあるので、期限から逆算して1年前には売却の相談を始めるのが安全です。

転勤後に貸していても使える

国税庁は、以前住んでいた家屋について、住まなくなった日以後どのような用途に使用してもかまわないとしています。つまり、転勤中に賃貸に出していても、期限内に売れば3,000万円控除の対象になり得ます。

ただし、次のような家には特例が適用されません。転勤とは関係なく、別荘や一時的な仮住まいとして使っていた家は対象外です。

• 特例を受けることだけを目的に入居したと認められる家
• 新築の期間中だけ仮住まいとして使った家など、一時的な目的で入居した家
• 別荘など、主に趣味・娯楽・保養のために持っている家
• 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売った場合

取り壊して土地で売る場合と、軽減税率の特例

家を取り壊して土地だけを売る場合は、取り壊した日から1年以内に売買契約を結ぶことと、同じく住まなくなってから3年目の年末までに売ることが条件です。取り壊してから契約までの間に、貸駐車場などに使っていないことも求められます。

さらに、売った年の1月1日時点で家と土地の所有期間がともに10年を超えていれば、軽減税率の特例も重ねて使えます。3,000万円を差し引いた後の利益のうち6,000万円以下の部分は、所得税の税率が通常の15%から10%に下がります（復興特別所得税と住民税は別途かかります）。

転勤で住宅ローン控除はどうなる？止まる場合・続く場合

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、取得から6か月以内に住み始め、その年の12月31日まで引き続き住んでいることが要件の1つです。転勤で住まなくなると、この要件を満たせなくなります。

ただし、転勤などのやむを得ない事情がある場合の取り扱いが国税庁 No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等で定められています。家族が残るかどうかで扱いが大きく変わります。

家族ごと転居すると、その年から控除は受けられない

控除を受けていた人が家族と共に家を離れた場合、住まなくなった日の属する年以降は住宅ローン控除を受けられません。年の途中で転居しても、その年の分から対象外になります。

また、控除期間は延長されません。転勤で控除が止まっていた年数分だけ、受けられる控除が減ることになります。

単身赴任で家族が住み続けるなら控除は続く

本人が転勤で家族と離れて暮らす場合でも、配偶者などの生計を一にする親族がその家に住み続け、事情が解消したら本人も一緒に住むと認められるときは、本人が住み続けているものとして控除を受けられます。

ただし、年末時点で家族もその家に住んでいない年は対象外です。単身赴任の途中で家族も転勤先へ移るなら、その年から控除は止まると考えてください。

戻ったときの再適用と、転居前の届出書

家族ごと転居した人が、のちに戻って再び住む場合は、残りの控除期間について再適用を受けられます。要件は、勤務先からの転任命令などのやむを得ない事由があることと、住まなくなる日までに所定の手続きをしていることです。

1. 転居する日までに届出書を出す「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を家の所在地の所轄税務署長に提出します。税務署から交付された未使用の年末調整用の控除証明書があれば一緒に提出します。
2. 戻って再び住む再び住んだ年から再適用を受けられます。ただし、その年に家を賃貸していた場合は翌年からになります。
3. 最初の年は確定申告する再適用の最初の年分は、計算明細書と借入金の年末残高等証明書を添付して確定申告します。

転勤先で家を買うなら3,000万円控除との関係に注意

転勤先で新しい家を住宅ローンで買う場合、古い家の売却で3,000万円控除を使うと、新しい家の住宅ローン控除に影響することがあります。新しい家に入居した年・その前年・前々年に3,000万円控除を使うと、新しい家の住宅ローン控除は受けられません。

入居した年の翌年から3年目までの間に古い家を売って3,000万円控除を使う場合も同様です。どちらが有利かは金額によって変わるため、売却と購入の時期が近い人は税務署や税理士に試算を依頼してください。

住宅ローンを組んだまま貸すなら、金融機関への相談が先

「転勤の間だけ貸してローン返済に充てる」という考え方は自然ですが、住宅ローンの契約上、そのまま貸してよいとは限りません。契約内容は金融機関ごとに違うため、まず自分のローンの扱いを確認することが出発点です。

住宅ローンは「自分や家族が住む家」のための融資

代表的な例がフラット35です。住宅金融支援機構は、フラット35は第三者に賃貸する目的の物件など投資用物件の取得資金には使えないとしています（【フラット３５】ご利用条件）。

さらに機構は、融資住宅あてに郵便を送るなどして本人や親族が実際に住んでいるかを定期的に確認し、第三者への賃貸が判明した場合は借入れ全額の一括返済を求めるとしています。

転勤で一時的に貸すことをどこまで認めるか、どんな手続きが必要かは、金融機関や契約によって異なります。回答の内容を確かめたうえで、貸しても採算が合うかを判断してください。

貸す場合は定期借家契約で戻る時期に備える

戻って住む予定があるなら、契約期間が終われば更新されない定期建物賃貸借（定期借家契約）が選択肢になります。普通の賃貸借契約では、期間が来ても入居者に出てもらえないことがあるためです。

• 公正証書などの書面（または電磁的記録）で契約する
• 契約前に、更新がなく期間満了で終わることを書面を交付して説明する（説明しないと更新がない旨の定めは無効）
• 期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までの間に終了を通知する

家賃収入には確定申告が必要になる

家を貸して得た家賃は不動産所得です。不動産所得は、家賃などの総収入金額から、固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費などの必要経費を差し引いて計算します。

給与を1か所から受けている会社員でも、給与以外の所得の合計が20万円を超えると確定申告が必要です。転勤先で慣れない申告をする手間も、貸す選択のコストとして見込んでおいてください。

転勤中に貸した家を、入居者がいるまま売ることもできます。その場合の敷金の引継ぎや入居者への通知はオーナーチェンジ物件の売却の記事で解説しています。

遠方から貸すなら、管理の任せ方と保険を決めておく

転勤先からでは、入居者からの連絡や設備の故障、退去時の立会いに自分で対応するのは難しくなります。一般的には、入居者募集だけを不動産会社に頼むか、家賃の集金や修繕の手配まで管理を委託するかを選びます。委託すれば手間は減りますが、管理委託料が家賃から差し引かれます。

また、家賃は入居者がいる間しか入りません。空室の間もローン返済と固定資産税は続くため、家賃が入らない月があっても返済できるかを前提に計算しておきます。

• 管理を委託するか、委託するならどこまで任せるか（募集・集金・修繕・退去立会い）
• 委託料や空室期間を差し引いても、ローン返済と固定資産税をまかなえるか
• 自分で住む前提で入っている火災保険を、貸す前提に合う内容に見直す必要があるか（保険会社に確認）
• 戻る時期に合わせた契約期間で、定期借家契約を結べるか

売るか貸すかを手残りで比べる

「貸して家賃を受け取りながら、いずれ売る」という計画は、売る時期が3,000万円控除の期限の内か外かで結果が変わります。家賃収入の合計だけでなく、売るときの税金まで含めて比べることが大切です。

期限内に売る場合と過ぎてから売る場合の税額差

所有期間が5年を超える家の譲渡所得には、所得税15%・住民税5%に復興特別所得税（所得税額の2.1%）を加えた税金がかかります。3,000万円控除が使えるかどうかで、次のように差が出ます。

購入から間もない時期に転勤が決まった場合は、所有期間が5年以下の短期譲渡所得になり、税率がさらに高くなります。短期・長期の判定は「売った年の1月1日時点」で行うため、詳しくは短期譲渡所得の記事を確認してください。ただし3,000万円控除は所有期間の長短に関係なく使えます。

売却価格が住宅ローン残高を下回るとき

住宅ローンの残高より安くしか売れない場合、差額を自己資金などで用意しないと抵当権を抹消できず、通常は売却が難しくなります。残債が残るときの進め方はオーバーローン売却の記事も参考になります。

税金面では、ローン残高を下回る価格で売って譲渡損失が出た場合、一定の要件を満たせばその損失を給与など他の所得と損益通算し、引ききれない分を3年間繰り越せる特例があります（国税庁 No.3390）。

• 売った年の1月1日時点で、家と土地の所有期間がともに5年を超えている
• 売買契約日の前日に、返済期間10年以上の住宅ローンの残高がある
• 売却価格が住宅ローン残高を下回っている
• 以前住んでいた家なら、住まなくなってから3年目の12月31日までに売る

転勤先から家を売る手続きと必要書類

転勤後に売却する場合、内覧の立ち会いや契約、決済のたびに現地へ戻るのは大きな負担です。どの場面を電子化・委任で済ませ、どこで現地に行くかを、売却を依頼する時点で決めておくとスムーズです。

現地に何度も行かずに進める流れ

2022年5月18日に改正された宅地建物取引業法の施行規則などが施行され、媒介契約書・重要事項説明書・売買契約書などの電磁的方法による提供が可能になりました（国土交通省 報道発表）。電子で受け取るには、事前に承諾することが必要です。

1. 査定・媒介契約オンラインと電子書面で進められる
2. 販売・内覧鍵を預けて不動産会社が対応
3. 売買契約書面の電子交付も可能
4. 決済・引渡し印鑑証明書など書類の期限に注意

転勤前に時間があるなら、査定と媒介契約までは引越し前に済ませておくと、家の状態や設備の説明もしやすくなります。空き家になった後の内覧は、鍵を不動産会社に預けて対応してもらうのが一般的です。

決済・登記を代理人に任せるときの書類

決済の日に立ち会えない場合は、所有権移転の登記申請を司法書士などの代理人に委任できます。代理人が申請するときは、委任状に記名押印し、作成後3か月以内の印鑑証明書を添付する必要があります（不動産登記令第18条）。

登記に使う印鑑証明書は、住所地の市区町村長（または登記官）が作成したものに限られます。転勤先に住民票を移しているなら、転勤先の役所で取得することになります。

住所変更の登記と、確定申告で求められる書類

2026年4月1日から、不動産の所有者は住所や氏名が変わった日から2年以内に住所等の変更登記をすることが義務になりました。正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象になります（法務局のお知らせ）。

転勤で住民票を移すと、登記簿上の住所と現住所がずれます。売却の登記でも住所の違いが問題になることがあるため、決済を依頼する司法書士に、住所変更登記をあわせて頼めるか確認しておくと効率的です。

また、3,000万円控除の確定申告では、売買契約日の前日の住民票上の住所と家の所在地が違う場合などに、戸籍の附票の写しなど、その家に住んでいたことを明らかにする書類の提出が求められます。

引越しまでに売れないときは買取も選択肢

転勤の内示から引越しまでの期間は限られています。仲介で売りに出しても、いつ買主が見つかるかは分かりません。空き家にしてから売れ残ると、ローン返済と管理費用を払いながら遠方で売却を続けることになります。

仲介と買取の違い

仲介は市場で買主を探すため、高く売れる可能性がある反面、時期が読めません。買取は不動産会社が買主になるため、価格は仲介より低くなる傾向がありますが、条件がまとまれば日程を決めて売れます。

※価格や条件は物件や会社によって異なります。

相談する順番

まず今の家の価格を知り、次に住宅ローンの残高と比べる。そのうえで、仲介で期限内に売れそうか、買取にすべきかを判断する順番が効率的です。3,000万円控除の期限と転勤の日程を伝えて相談すれば、間に合う売り方を提案してもらいやすくなります。

よくある質問

この記事のまとめ

• 転勤時は「売る・貸す・空き家で残す」の3択。戻る予定が不確かなら売る前提で検討する
• 3,000万円控除は住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば使える（貸していても可）
• 家族ごと転居すると住宅ローン控除はその年から止まる。再適用には転居前の届出書が必要
• ローン返済中に貸すなら、事前に金融機関へ相談する。無断の賃貸は一括返済のおそれ
• 転勤先からでも、電子書面と代理人への委任で売却を進められる。急ぐなら買取も選択肢

どの選択肢を選ぶにしても、出発点は「今の家がいくらで売れるか」です。転勤の日程と税金の期限が決まっているうちに、まず現在の価格を確認するところから始めてください。