家を売ろうと不動産会社に査定を頼むと、次に「媒介契約はどれにしますか」と聞かれます。一般・専任・専属専任と言われても違いが分からず、勧められるままに署名してしまう方は少なくありません。
結論から言うと、3種類の違いは「何社に頼めるか」「自分で見つけた買主と取引できるか」「不動産会社の義務の重さ」の3点です。そして専任・専属専任の有効期間は法律で3か月が上限なので、合わなければ3か月ごとに選び直せます。
この記事では、宅地建物取引業法と国土交通省の標準媒介契約約款をもとに、報告義務・レインズ登録義務の中身、選び方、更新と途中解約のルールまで整理します。
この記事を読むとわかること
- 一般・専任・専属専任媒介契約の違いを一覧で比較
- 「2週間に1回以上」「7日以内」など不動産会社の義務の数え方
- 有効期間3か月の意味と、更新が自動ではない理由
- 物件や状況に応じた媒介契約の選び方
- 期間中に解約・他社で成約したときの違約金と費用償還
この記事の結論忙しい方はここだけ
- 一般媒介は複数社に依頼可能。専任・専属専任は1社だけで、専属専任は自分で見つけた買主とも直接契約できません。
- 業務報告は専任が2週間に1回以上、専属専任が1週間に1回以上。レインズ登録は専任が7日、専属専任が5日以内（休業日は数えない）です。
- 専任・専属専任の有効期間は3か月が上限で、長く定めても3か月になります。更新は依頼者の申出が必要で、自動更新はできません。
- 専任系の期間中に他社経由で売ると、約定報酬額に相当する違約金を請求されることがあります。解約は期間満了を待つのが基本です。
- 迷ったら「専任で3か月→報告内容とレインズの状況を見て更新か切り替えか判断」が失敗しにくい進め方です。
媒介契約とは｜一般・専任・専属専任の3種類と違い
媒介契約は、不動産会社に買主探しと契約までの調整を頼む契約です。3種類の違いは、依頼できる会社の数、自分で見つけた買主との取引の可否、会社側の義務の重さの3点に集約されます。
不動産を仲介で売るときは、査定のあとに必ず媒介契約を結びます。宅地建物取引業法は、不動産会社が媒介契約を結んだら遅滞なく書面を作成して依頼者に交付することを義務付けています（e-Gov法令検索 宅地建物取引業法 第34条の2）。
売主と買主の間に立って取引をまとめることです。一般には「仲介」と呼ばれます。不動産会社自身が買い取る「買取」は媒介ではありません。
媒介契約は「売却活動を頼む契約」
媒介契約の書面には、物件の表示、売り出す価格、ほかの会社に重ねて依頼できるかどうか、有効期間と解除、レインズへの登録、報酬などを記載することが法律で決められています。
また、不動産会社が売り出し価格について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません。高い査定額だけを示して契約を取ろうとする会社には、根拠を聞いてください。
3種類の違いを一覧で比較
国土交通省の標準媒介契約約款では、契約の型式が3つに分かれています。違いをまとめると次のとおりです。専属専任は自分で見つけた買主とも直接契約できない点が、専任との最大の違いです。
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| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 複数社への依頼 | できる | できない（1社のみ） | できない（1社のみ） |
| 自分で見つけた買主との契約 | できる | できる（会社への通知が必要） | できない |
| 業務処理状況の報告 | 法律上の義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録 | 法律上の義務なし（任意） | 締結から7日以内 | 締結から5日以内 |
| 購入申込みの報告 | 遅滞なく報告 | 遅滞なく報告 | 遅滞なく報告 |
| 有効期間 | 法律上の上限なし（標準約款では3か月以内） | 3か月が上限 | 3か月が上限 |
※宅地建物取引業法第34条の2、同法施行規則第15条の10、国土交通省「標準媒介契約約款」をもとに作成。登録期限は休業日を数えません。
一般媒介には「明示型」と「非明示型」がある
一般媒介の標準約款では、依頼者はほかに依頼している不動産会社を明示する義務を負うのが原則です（明示型）。契約後に別の会社へ依頼するときも、その旨を通知します。
明示しない契約にしたい場合は、その旨を特約で定めます（非明示型）。どちらの型でも、自分で見つけた買主や他社経由で売買が成立したら、依頼している各社へ遅滞なく通知する義務があります。
- 媒介契約は書面の交付が義務。価格の意見には根拠の説明が必要
- 一般は複数社OK、専任・専属専任は1社のみ
- 専属専任だけは自分で見つけた買主とも直接契約できない
報告義務とレインズ登録義務｜「2週間」「7日」の中身
専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上の業務報告が義務です。レインズへの登録は専任7日・専属専任5日以内で、休業日は日数に入りません。
専任系の契約では、売主は1社に任せきりになります。その代わりに、法律が不動産会社に「定期的に報告する」「業者間のネットワークに物件を公開する」という義務を課しています。
業務報告は専任2週間・専属専任1週間に1回以上
宅地建物取引業法は、専任媒介契約を結んだ会社に業務の処理状況を2週間に1回以上、専属専任媒介契約なら1週間に1回以上報告するよう定めています。これに反する特約は無効です。
標準媒介契約約款の契約書では、報告の方法を文書または電子メールから選び、法律の範囲内で具体的な頻度を書き込む形になっています。契約書の報告方法と頻度の欄が空欄でないかを、署名前に確認してください。
報告で確認したい中身
- どこに広告を出したか（ポータルサイト・チラシなど）
- 問い合わせ・内見の件数と、見送った人の理由
- 周辺の競合物件の動きと、価格についての意見（根拠つき）
レインズ登録は7日・5日以内（休業日は数えない）
レインズは、国土交通大臣が指定した指定流通機構が運営する、不動産会社どうしの物件情報ネットワークです。登録されると、他社も自社の買主候補にその物件を紹介できます。
登録期限は、宅地建物取引業法施行規則で専任媒介は締結の日から7日、専属専任媒介は5日と決まっており、休業日は数えません（e-Gov法令検索 宅地建物取引業法施行規則 第15条の10）。標準約款では「締結の日の翌日から」数えます。
10月9日（金）に契約、休業日が水曜日だけの会社の場合
- 専任媒介：10日（土）から数え、14日（水）を除いて7日目 → 10月17日（土）までに登録
- 専属専任媒介：同じく14日（水）を除いて5日目 → 10月15日（木）までに登録
- 登録後は、指定流通機構が発行する登録を証する書面が依頼者に渡される
実際の期限は契約書に記載された日数と会社の休業日で決まります。登録証明書が届かなければ、期限を過ぎた時点で問い合わせてください。
- 契約締結日媒介契約書の交付を受ける
- 翌日から5日・7日以内レインズ登録（専属専任5日、専任7日。休業日除く）
- 1週間・2週間ごと業務処理状況の報告（専属専任・専任）
- 3か月以内の満了日更新するかどうかを依頼者が決める
購入の申込みはどの契約でも報告される
媒介契約を結んだ不動産会社は、購入の申込みがあったときは遅滞なく依頼者に報告しなければなりません。これは一般媒介を含むすべての媒介契約に共通する義務です。
一般媒介には定期報告やレインズ登録の法律上の義務がないため、活動内容が見えにくくなりがちです。一般媒介を選ぶなら、報告の頻度やレインズ登録を任意で約束してもらえるかを契約時に話し合っておくと安心です。
- 定期報告は専任2週間・専属専任1週間に1回以上（法律の義務）
- レインズ登録は専任7日・専属専任5日以内、休業日は数えない
- 購入申込みの報告は一般媒介を含めて全契約で義務
有効期間は3か月まで｜更新は自動ではない
専任・専属専任の有効期間は3か月が上限で、それより長く定めても3か月になります。更新は依頼者の申出によってのみでき、自動更新の特約は無効です。
「3か月」は、売主が会社を見直す機会を確保するための上限です。期間を正しく理解しておくと、成果が出ない会社に縛られ続けることを防げます。
専任・専属専任は法律で3か月が上限
宅地建物取引業法は、専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは3月とすると定めています。専属専任媒介契約も専任媒介契約の一種なので同じ扱いです。
標準約款では、3か月を超えない範囲で双方が協議して期間を決めます。必ず3か月にする必要はなく、1か月や2か月の短い期間で結ぶことも可能です。
更新は依頼者からの申出が必要
法律上、有効期間は依頼者の申出により更新でき、更新後の期間も更新の時から3か月を超えられません。この規定に反する特約は無効なので、「申出がなければ自動更新」という条項は使えません。
標準約款では、更新するときは有効期間の満了に際して依頼者から不動産会社へ文書等で申し出ます。内容について別段の合意がなければ、従前と同じ内容の契約が成立したものとみなされます。
- 満了の2〜3週間前に報告を見直す問い合わせ・内見の件数、価格の意見、レインズの登録内容を確認します。
- 続けるか、変えるかを決める続けるなら価格や広告方法の見直しも同時に話し合います。
- 更新するなら文書等で申し出る申し出なければ期間満了で契約は終了します。条件を変えるなら合意内容を書面に残します。
一般媒介も標準約款では3か月以内
法律の3か月上限は専任媒介契約についての規定で、一般媒介には直接の上限がありません。ただし国土交通省の標準一般媒介契約約款では、有効期間は3か月を超えない範囲で協議して定めるとされています。
更新の手続きも専任と同じく、満了に際して依頼者が文書等で申し出る形です。標準約款に基づく契約かどうかは媒介契約書に記載されるので、確認しておきましょう。
契約期間が切れたあとも、その会社から紹介された買主と会社を外して直接契約すると、報酬を請求されることがあります（下の「直接取引」で解説）。期間満了は「何をしても自由」という意味ではありません。
媒介契約を結ぶ前に、複数社の査定額を比べましたか？
持ち続けるか、手放すか。判断の前提になるのは「現在の価格」です。
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どれを選ぶか｜物件と状況別の選び方
買主が付きにくい物件や手続きが複雑な売却は、1社が責任を持つ専任・専属専任が向きます。需要が見込める物件で複数社を競わせたいなら一般媒介が選択肢になります。
どれが一番得という正解はありません。物件の売れやすさ、売主がどこまで管理したいか、自分で買主を見つける可能性があるかで選び分けます。
専任・専属専任が向いているケース
専任系は1社が窓口になり、定期報告とレインズ登録が義務付けられます。売却の進み具合を把握しやすいのが一番の利点です。
- 築年数が古い、再建築不可など、買主が限られる物件
- 相続した共有名義の不動産や任意売却など、関係者との調整が多い売却
- 平日に複数社とやり取りする時間が取れない
- 親族や知人が買う可能性がある（この場合は専属専任ではなく専任）
共有名義の不動産は、媒介契約の前に共有者全員の売却方針をそろえておく必要があります。進め方は相続で共有名義になった不動産の売却方法で解説しています。
一般媒介が向いているケース
一般媒介は、複数の会社に同時に頼めるため、会社どうしが買主を探す競争になるのが特徴です。駅に近いマンションなど、もともと問い合わせが多い物件では有効に働きます。
一般媒介のメリット
- 複数社の販売力を同時に使える
- 1社に囲い込まれる心配が小さい
- 自分で見つけた買主とも直接契約できる
一般媒介のデメリット
- 定期報告・レインズ登録の法律上の義務がない
- 窓口が複数になり、内見調整や価格変更の連絡が増える
- 他社で成約したら、各社への通知が必要
迷ったときの決め方
迷うなら、まず査定を複数社に依頼し、価格の根拠と販売計画を一番具体的に説明した会社と専任媒介を結ぶ方法があります。3か月後に報告内容を見て、更新・会社の変更・一般媒介への切り替えを判断できます。
- 複数社に査定を依頼価格の根拠を比べる
- 1社と専任媒介（3か月以内）報告頻度・登録期限を契約書で確認
- 報告とレインズを確認問い合わせ数と申込み状況を見る
- 満了時に見直す更新・他社へ変更・一般媒介・買取
- 買主が限られる物件・調整が多い売却は専任系
- 需要のある物件で競争させたいなら一般媒介
- 迷ったら専任で始め、3か月で見直す
途中解約と違約金｜期間中にやめたいとき
専任系の期間中に他社経由で売ると、約定報酬額に相当する違約金を請求されることがあります。自己都合で途中解約すると、それまでにかかった費用の償還を求められる可能性があるため、基本は期間満了を待って切り替えます。
ここでは国土交通省の標準媒介契約約款（国土交通省 標準媒介契約約款）に沿って、解約や他社での成約がどう扱われるかを整理します。実際の契約書が約款と異なる特約を置いていることもあるので、手元の契約書も必ず確認してください。
他社経由で売ると約定報酬相当の違約金
専任・専属専任の期間中に、ほかの不動産会社の仲介で売買を成立させると、契約違反になります。この場合、不動産会社は約定報酬額に相当する金額（消費税等相当額を除く）を違約金として請求できます。
専属専任ではさらに、自分で見つけた買主と契約した場合も同じ違約金の対象です。親族や知人に売る可能性があるなら専属専任は避けるのが無難です。
3,000万円で売れた場合の違約金の目安
- 前提：専任媒介で約定報酬を法定上限で定め、期間中に他社の仲介で3,000万円で成約
- → 報酬上限（税抜）：3,000万円×3%＋6万円＝96万円
- → 違約金として請求されうる額：96万円（消費税等相当額を除く）
- → さらに実際に仲介した他社への手数料（上限は税込105万6,000円）も別途かかる
手数料が二重にかかる形になるため、他社で売りたくなったら期間満了を待つのが原則です。
自己都合の解約は費用償還を求められることがある
標準約款では、期間中に不動産会社の責めに帰すことができない理由で契約が解除されたとき、会社はそれまでの契約の履行に要した費用の償還を請求できます。売主の都合で途中解約する場合がこれに当たります。
費用の額は約定報酬額を超えることはできません。専任媒介で自分で見つけた買主と契約したときも、同じく費用償還の対象です。
| 期間中の出来事 | 標準約款での扱い |
|---|---|
| 他社の仲介で成約（専任・専属専任） | 約定報酬額相当の違約金 |
| 自分で見つけた買主と成約（専属専任） | 約定報酬額相当の違約金 |
| 自分で見つけた買主と成約（専任） | 費用償還（約定報酬額が上限） |
| 売主都合で解除 | 費用償還（約定報酬額が上限） |
| 明示していない他社で成約（一般・明示型） | 費用償還（約定報酬額が上限） |
| 期間満了で終了 | 違約金・費用償還なし |
※国土交通省「標準媒介契約約款」に基づく。約款と異なる特約がある場合は契約書の定めを確認してください。
不動産会社に問題があれば解除できる
標準約款では、相手が契約上の義務をきちんと果たさない場合、相当の期間を定めて催告し、それでも履行されなければ解除できます。報告が来ない、期限までにレインズに登録しないといったケースが考えられます。
さらに、会社が誠実に業務を行う義務に違反したとき、重要な事項について故意や重大な過失で事実を告げなかったり嘘を告げたりしたときなどは、依頼者から解除できます。この場合は「会社の責めに帰すことができない解除」に当たらないため、費用償還の対象外です。
期間満了後2年間の「直接取引」に注意
標準約款には、有効期間内または期間満了後2年以内に、その会社の紹介で知った相手と会社を外して契約した場合、会社は成約への寄与の割合に応じた報酬を請求できるという定めがあります。一般媒介・専任媒介とも同じです。
「契約が終わったから、内見に来た人と直接やり取りすれば手数料が浮く」という考えは通用しません。切り替え後の会社にも、前の会社から紹介された人かどうかを伝えておきましょう。
- 専任系の期間中に他社で成約すると約定報酬相当の違約金
- 自己都合の途中解約は費用償還の可能性。期間満了を待つのが基本
- 会社の義務違反があれば解除でき、満了後2年の直接取引にも注意
契約前に確認したい落とし穴｜囲い込み・手数料・買取
専任系では、登録証明書を受け取ったらレインズのステータスで申込み受付状況を確認できます。手数料の上限や800万円以下の物件の特例も、契約時の説明と合意が前提です。
媒介契約の種類を決めても、契約書の中身と運用を見ていなければ売却はうまく進みません。最後に、契約前後で売主が確認しておきたい点をまとめます。
囲い込みはレインズのステータスで確認する
専任系で預かった物件について、他社から購入希望の紹介があっても「商談中」などと実際と違う状況を示して断り、自社の買主だけで売ろうとする行為は「囲い込み」と呼ばれます。買主候補が狭まるため、売主にとっては売却の遅れや値下げにつながりかねません。
2025年1月施行の改正で、国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に、専任・専属専任でレインズに登録した物件の取引の申込みの受付状況などの登録内容が事実と異なるときは指示処分の対象になると明記されました（国土交通省 解釈・運用の考え方 新旧対照条文）。
- 登録証明書（登録済証）を受け取ったか
- レインズのステータス管理機能で、自分の物件の受付状況を確認したか
- 報告の問い合わせ件数とステータスの表示が食い違っていないか
仲介手数料の上限と、800万円以下の空き家の特例
仲介手数料（媒介報酬）は国土交通大臣の告示で上限が決まっています。売買価格のうち400万円を超える部分は3%（税込3.3%）で、400万円超の物件は「価格×3%＋6万円」（税抜）が速算式の上限です。
2024年7月からは、800万円以下の宅地建物（低廉な空家等）について、媒介に要する費用を勘案して30万円の1.1倍（33万円）まで受け取れる特例が始まりました。ただし媒介契約の締結時に、上限の範囲内で報酬額を説明し、合意しておく必要があります（国土交通省 空き家等に係る媒介報酬規制の見直し）。
600万円の空き家を売る場合の手数料上限
- 原則の計算：600万円×3%＋6万円＝24万円（税込26万4,000円）
- 低廉な空家等の特例を契約時に合意した場合：上限33万円（税込）
- → 差額は最大6万6,000円
特例を適用するかどうかは媒介契約の段階で決まります。契約書の報酬欄と説明内容を確認してください。
仲介で売れないときは買取も比べる
媒介契約を何度更新しても買主が付かない、管理費用や固定資産税の負担が重い、という場合は、不動産会社が直接買う「買取」も選択肢になります。買取は媒介ではないため、媒介契約や仲介手数料を前提としない売り方です。
価格は仲介より低くなるのが一般的ですが、売却時期を決めやすくなります。空き家の維持にかかる費用と比べる方法は空き家の管理費用は年間いくら？、期限がある売却の考え方は任意売却の流れと期限も参考にしてください。
媒介契約は「どれが得か」より「3か月で見直せる」ことを前提に選ぶものです。義務の中身と契約書の数字を確認し、成果が出なければ会社・契約の種類・売り方を切り替えてください。
よくある質問
専任媒介と専属専任媒介の違いは何ですか？
どちらも1社にしか依頼できませんが、専属専任は自分で見つけた買主とも直接契約できません。その分、業務報告は専任の2週間に1回以上に対して1週間に1回以上、レインズ登録は7日以内に対して5日以内と、会社側の義務が重くなっています。
媒介契約は3か月で自動的に更新されますか？
専任・専属専任は自動更新されません。宅地建物取引業法で、更新は依頼者の申出による場合に限られ、これに反する特約は無効です。
申し出なければ期間満了で終了し、更新しても期間は更新の時から3か月が上限です。
専任媒介の期間中に解約すると違約金はかかりますか？
標準媒介契約約款では、売主の都合で解除した場合は違約金ではなく、それまでの活動に要した費用の償還を請求されることがあります（上限は約定報酬額）。期間中に他社の仲介で成約した場合は、約定報酬額相当の違約金の対象です。
一般媒介はレインズに登録されないのですか？
一般媒介には法律上の登録義務がないだけで、任意で登録することはできます。標準約款では、契約で登録すると定めた場合は登録しなければならないとされているので、契約時に登録するかどうかを確認し、媒介契約書に書いてもらってください。
この記事のまとめ
- 媒介契約は一般・専任・専属専任の3種類。違いは依頼できる社数、自己発見取引の可否、会社の義務
- 報告は専任2週間・専属専任1週間に1回以上、レインズ登録は7日・5日以内（休業日除く）
- 専任系の有効期間は3か月が上限で、更新は依頼者の申出が必要
- 需要がある物件は一般、買主が限られる物件は専任系。迷ったら専任で始めて3か月で見直す
- 期間中の他社成約は違約金、自己都合解約は費用償還の可能性。満了後2年の直接取引にも注意
- 囲い込みはレインズのステータスで確認し、売れなければ買取も比べる
どの媒介契約を選ぶにしても、出発点は「いくらで売れそうか」を複数の視点で知ることです。まずは現在の価格を確認するところから始めてください。
